Procedura wywłaszczenia nieruchomości

Konstytucja RP wskazuje, iż pozbawienie prawa własności, czyli „wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”. W aktualnym stanie prawnym procedura wywłaszczenia została uregulowana w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji administracyjnej, prawa własności, jak również prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Wywłaszczenie jest najdalej idącą ingerencją w sferę prawa własności, tak więc stanowi rozwiązanie ostateczne. Najczęściej do wywłaszczenia dochodzi w sytuacji realizowania inwestycji celu publicznego, jakim są najczęściej budowy dróg i autostrad.

Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia nieruchomości jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Należy zaznaczyć, że nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Niedopuszczalne jest wywłaszczenie nieruchomości na rzecz innych podmiotów.

Sam proces wywłaszczeniowy można podzielić na kilka etapów:

1.  rokowania,
2. postępowanie wywłaszczeniowe,
3. rozprawa administracyjna,
4. wydanie decyzji o wywłaszczeniu.

Podkreślić należy, że wywłaszczenie może być dokonane tylko wtedy, gdy nie jest możliwa realizacja celu publicznego w inny sposób. Podmiot ubiegający się o wywłaszczenie musi zatem starać się o nabycie danej nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej. Jeśli to nie przyniesie skutku, uprawniony podmiot ma prawo rozpocząć procedurę wywłaszczeniową, w której określone zostanie, czy niezbędne jest pozbawienie prawa własności nieruchomości, czy też wystarczającym będzie jego ograniczenie.

Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości wywłaszczonego prawa. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Jeżeli natomiast na wywłaszczanej nieruchomości, stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tego prawa. Odszkodowanie ustala starosta w decyzji o wywłaszczeniu. Wysokość odszkodowania jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. 

Z punktu widzenia działalności deweloperskiej istotne znaczenie może mieć instytucja uregulowana w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym: „Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Również w tym przypadku właścicielowi nieruchomości przysługuje stosowne odszkodowanie. W sytuacji, gdy w wyniku realizacji inwestycji deweloperskiej powstanie droga wewnętrzna, którą wybudował deweloper, wówczas do przejęcia na własność odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego (przeważnie gminy), zastosowanie może znaleźć właśnie ten przepis, który stanowi swojego rodzaju wywłaszczenie, gdyż prawo własności przechodzi w wyniku decyzji administracyjnej. Pamiętać jednak należy, iż tyczy się to jedynie dróg publicznych, więc póki droga posiada status drogi wewnętrznej, to przepis ten nie będzie miał zastosowania. Wszystko i tak będzie zależało od woli władz gminy.

Jednakże zdecydowanie częściej zdarza się, iż gmina nie chce przejąć takiej drogi wewnętrznej (nie ma również takiego obowiązku). Wówczas pozostaje złożenie powództwa o odszkodowanie za drogę wewnętrzną. Wskazać należy, iż drogi spełniają funkcję dróg publicznych i jako takie powinny być wywłaszczone za odpowiednim odszkodowaniem, niezależnie od postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie (sygn. akt II SA/Ol 1314/12), wydał wyrok w którym stwierdzono, iż: „Drogi połączone z siecią dróg publicznych, które służą zarówno mieszkańcom domów wybudowanych przez dewelopera, jak i ogółowi użytkowników, są drogami publicznymi. Poprzez istnienie otwartego dostępu do nich różnią się od dróg typowo wewnętrznych, które mogą być eksploatowane jedynie przez mieszkańców osiedli zamkniętych ogrodzeniem.”

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż orzecznictwo w tym przypadku ewoluuje na korzyść właścicieli nieruchomości, które stanowią drogi wewnętrzne (deweloperów).