Mikroapartamenty – co deweloper powinien o nich wiedzieć

 / Aktualności

Mikroapartamenty to potoczna nazwa bardzo małych lokali, które w ostatnich latach cieszą się dużą popularnością wśród niektórych nabywców i dlatego są chętnie budowane przez wielu deweloperów. Sprawdźmy, czym różnią się od typowych mieszkań, gdzie można je budować i jakie warunki trzeba przy tym spełnić.

Czym mikroapartamenty różnią się od mieszkań?

Mikroapartamenty – chociaż są wyposażone we wszystko co niezbędne do stałego pobytu – nie są typowymi mieszkaniami, ponieważ mają za małą powierzchnię. Zgodnie z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie1) powierzchnia użytkowa mieszkań w budynkach wielorodzinnych musi wynosić co najmniej 25 m2. Takich wymogów przepisy nie stawiają mikroapartamentom, ponieważ powstają one w budynkach zamieszkania zbiorowego (często w ramach tzw. aparthoteli).

Gdzie możemy budować mikroapartamenty?

Mikroapartamenty są częścią budynków zamieszkania zbiorowego, do których zaliczamy m.in. hotele, dlatego możemy je budować tylko na obszarach przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługową. Nie mogą to być tereny zabudowy mieszkaniowej.

Jakie warunki musimy spełnić, budując mikroapartamenty?

W pierwszej kolejności musimy spełnić wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu. Jak już wspomniałem, budynki zamieszkania zbiorowego i mieszkalne wielorodzinne mogą powstawać na terenach o innym przeznaczeniu. Różnice między tymi budynkami uwidaczniają się też m.in. w ilości miejsc postojowych. Dla zabudowy usługowej plany miejscowe stawiają mniej wygórowane wymagania niż dla zabudowy mieszkaniowej, określając potrzebną liczbę miejsc postojowych w odniesieniu do powierzchni użytkowej usług (np. 2 miejsca postojowe na 100 m2 powierzchni), a nie ilości mieszkań (np. 2 miejsca postojowe na 1 mieszkanie).

Dla budynków zamieszkania zbiorowego i mieszkalnych wielorodzinnych obowiązują też inne wymagania ze względu na bezpieczeństwo pożarowe. Budynki mieszkalne wielorodzinne zalicza się do kategorii zagrożenia ludzi ZL IV, natomiast zamieszkania zbiorowego – do ZL I, ZL II lub ZLV. W naszym przypadku budynki z mikroapartamentami będą należeć zazwyczaj do kategorii ZL V. Co prawda zgodnie z § 207 warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki1) wszystkie budynki muszą być projektowane i wykonywane m.in. w taki sposób, by w razie pożaru ewakuować ludzi lub uratować ich w inny sposób, jednak szczegółowe przepisy wprowadzają trochę inne wymagania dla różnych kategorii budynków.

Wskażę dwa przykłady:

  1. budynki zawierające strefę pożarową zaliczoną do kategorii zagrożenia ludzi ZLV, muszą mieć wyższą klasę odporności pożarowej niż budynki ze strefą zaliczoną do kategorii ZLIV, a co za tym idzie muszą być wykonane z materiałów o wyższej odporności ogniowej;
  2. do budynku niskiego (czyli mającego do 12 m wysokości) musimy doprowadzić drogę pożarową2), jeśli zawiera strefę pożarową zaliczoną do kategorii ZLV i ma ponad 50 miejsc noclegowych. Takich wymagań nie stawia się budynkom niskim ZLIV.

Co prawda deweloper nie musi dbać o zgodność z przepisami (odpowiedzialny jest za to architekt i projektanci branżowi, którzy będą projektować budynek), niemniej jednak warto zdawać sobie sprawę z takich przepisów i jeszcze przed zakupem działki pod inwestycję skonsultować się z architektem, by dokładnie przeanalizować potencjał nieruchomości. Taka konsultacja powinna być jedną z wielu czynności, które wykonasz przed zakupem działki. Piszę o tym w e-booku „Jak bezpiecznie kupić działkę”, który otrzymasz bezpłatnie po zapisaniu się na newsletter.

O czym jeszcze warto pamiętać, zanim zdecydujemy się na budowę mikroapartamentów?

Sprzedaż mieszkań jest opodatkowana preferencyjną składką podatku od towarów i usług. VAT wynosi 8%. Tymczasem przy mikroapartamentach jest to 23%, ponieważ nie są one mieszkaniami. Właśnie m.in. ze względu na ten podatek (choć nie tylko) mikroapartamenty w przeliczeniu na metr kwadratowy są droższe od mieszkań. Jednak cena za 1 lokal może być nawet dwukrotnie niższa, co często ma kluczowe znaczenie dla nabywcy.


1) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 1422, zmieniony przez: Dz. U. z 2017 r. poz. 2285)

2) Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz. U. z 2009 r. nr 124, poz. 1030)

0