Słyszałeś, że przed kupnem działki budowlanej trzeba sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale nie wiesz jak to zrobić? Dowiedzmy się, na jakie zapisy planu miejscowego zwrócić uwagę, by nie zainwestować w działkę, której nie można zabudować.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego uchwalanym przez radę gminy. Składa się z części opisowej i graficznej. Większość gmin udostępnia plany miejscowe na swoich stronach internetowych. Możesz samodzielnie przeanalizować zapisy planu, ale jeśli chcesz mieć pewność, że niczego nie przeoczyłeś, wystąp do gminy z wnioskiem o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ciągu kilku dni otrzymasz dokument, w którym znajdziesz informacje o konkretnej działce. Dowiesz się, jakie jest jej przeznaczenie, czy leży w jakichś obszarach będących pod szczególną ochroną i jakie wymagania są stawiane poszczególnym rodzajom obiektów, które można na niej realizować.
Sprawdźmy, na co powinieneś zwrócić uwagę, by bez przeszkód zrealizować inwestycję i optymalnie zagospodarować działkę.
Co sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przed kupnem działki
1. Przeznaczenie działki
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sprawdź przede wszystkim, czy działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Jeśli planujesz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, sprawdź, czy działka znajduje się w obszarze zabudowy wielorodzinnej, a jeśli chcesz wybudować osiedle domów jednorodzinnych, zobacz, czy plan pozwala na realizację właśnie takiej inwestycji.
W tym drugim przypadku zwróć uwagę, czy będziesz mógł zrealizować zabudowę szeregową – co jest najkorzystniejszą opcją dla dewelopera. Jeśli plan nakazuje budowę domów wolnostojących, pamiętaj, że każdy z nich może mieć maksymalnie 2 mieszkania (w przeciwnym razie nie będzie budynkiem jednorodzinnym).
Jak sprawdzić powyższe, jeśli samodzielnie analizujesz plan? W części rysunkowej znajdź interesującą Cię działkę i zobacz, jakie oznaczenie literowe ma obszar, na którym ona leży. Następnie sprawdź w legendzie, co ten symbol oznacza (różne plany mogą w różny sposób oznaczać obszary o podobnym przeznaczeniu).
2. Rodzaj zabudowy
Zajrzyj do części opisowej planu i sprawdź, jakie dokładnie obiekty możesz wybudować na danym obszarze i jak mają one wyglądać. Niektóre plany miejscowe wprowadzają dosyć szczegółowe wymagania, określając dla budynków np. maksymalną wysokość, nachylenie połaci dachu, kolorystykę dachu i elewacji, liczbę kondygnacji i ich wysokość (przy zabudowie wielorodzinnej zwróć też uwagę, czy jest informacja o kondygnacjach nadziemnych).
Co jeszcze jest ważne przy inwestycjach deweloperskich? Informacje o wymaganych miejscach postojowych oraz terenie biologicznie czynnym, wskaźniku intensywności zabudowy czy wskaźniku powierzchni nowej zabudowy. Nie wszystkie powyższe parametry będą określone w każdym planie. Niektóre plany mogą też wprowadzać inne wskaźniki. Dzięki tym parametrom dowiesz się m.in., jaką maksymalną powierzchnię może mieć budynek i jaka powierzchnia działki musi pozostać zielona. Te informacje dla nas deweloperów są najistotniejsze, bo od nich w dużej mierze zależy to, ile mieszkań uda się wybudować na danej działce i jaką uzyskamy powierzchnię użytkową mieszkań. Sposób wyznaczania wskaźników zabudowy powinien znajdować się na początku planu – w części z definicjami pojęć użytych w planie.
3. Linie zabudowy
W części graficznej planu zobacz, czy przez działkę przebiega nieprzekraczalna linia zabudowy. Może się okazać, że linia ta biegnie np. przez środek działki i na zabudowę pozostaje niewiele jej powierzchni. Sprawdź też część opisową – może tam znajdować się informacja o tym, w jakiej odległości od drogi należy lokalizować obiekty budowlane.
4. Obszary znajdujące się pod szczególną ochroną
Obszary znajdujące się pod szczególną ochroną, np. archeologiczne, zabytkowe, osuwiska, tereny zalewowe, parki krajobrazowe mogą utrudnić realizację inwestycji i spowodować, że trzeba będzie przeprowadzić więcej formalności w różnych urzędach. Dlatego, jeśli samodzielnie analizujesz plan, koniecznie sprawdź, czy działka leży w takim terenie i jakie w związku z tym wymagania trzeba będzie spełnić. Jeśli uzyskałeś wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, informacja na ten temat powinna znajdować się w tym dokumencie.
5. Przeznaczenie działek sąsiednich
Przeznaczenie działek sąsiadujących z tą, którą chcesz kupić, może negatywnie wpłynąć na Twoją inwestycję, a w skrajnym przypadku nawet uniemożliwić jej realizację. Dlaczego?
Na przykład może się okazać, że Twoja działka sąsiaduje z obszarem, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczony jako las. Wtedy lokalizując budynek na działce, będziesz musiał zachować odpowiednią odległość od tego lasu. Odległości te są wskazane w przepisach (w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), ale mogą też znajdować się właśnie w planie miejscowym. Czasem wynoszą nawet kilkadziesiąt metrów. Co da Ci ta wiedza? Dzięki temu możesz uniknąć sytuacji, w której nie zabudujesz np. 1/3 powierzchni działki ze względu na to, że musisz zachować odpowiednią odległość od lasu.
Może się też okazać, że z obszarem zabudowy jednorodzinnej, na której planujesz osiedle budowy domów, graniczy obszar zabudowy przemysłowej. Jak się domyślasz – taka lokalizacja nie będzie atrakcyjna dla kupujących.
6. Planowane inwestycje
Przejrzyj część graficzną i opisową planu i sprawdź, czy w okolicy są planowane zamierzenia, które mogą sprawić, że Twoja inwestycja nie będzie interesująca dla kupujących. Co to może być? Na przykład budowa obwodnicy, spalarni śmieci, wysypiska, cmentarza, sieci elektroenergetycznej.
Informacji, które podałem w punktach 5 i 6 nie znajdziesz w wypisie i wyrysie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Twojej działki, ponieważ nie dotyczą one tej działki.
Na co jeszcze zwrócić uwagę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przed zakupem działki
Powyżej przedstawiłem najważniejsze informacje, które znajdują się właściwie w każdym planie. Pamiętaj jednak, że plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego i w różnych planach mogą znajdować się zupełnie różne wymagania. Mogą to być na przykład informacje o korytarzach powietrznych czy minimalnych powierzchniach działek budowlanych. Przed zakupem działki warto przeanalizować dokładnie wszystkie zapisy, ponieważ może się okazać, że w jakiś sposób ograniczono możliwość zabudowy działki i nie zlokalizujesz na niej tego budynku, który chcesz. W skrajnych przypadkach może dojść do sytuacji, w której nie zabudujesz działki wcale – mimo że jest budowlana.
Pamiętaj również, że przeanalizowanie zapisów planu jest tylko jedną z wielu kwestii, które musisz sprawdzić przed zakupem działki pod inwestycję. O pozostałych dowiesz się z naszej checklisty, którą otrzymasz za darmo, jeśli zapiszesz się na newsletter.
