Zastrzeżenie kary umownej w umowie o roboty budowlane

Planując zawarcie umowy z wykonawcą bardzo często zastanawiamy się, jak zabezpieczyć się przed nierzetelnym kontrahentem, aby zmobilizować go do prawidłowego wykonania przedmiotu umowy. Instytucją prawa cywilnego, która niewątpliwie ułatwia realizację roszczeń, jest kara umowna.

Zgodnie z treścią art.483 § 1 Kodeksu cywilnego: „Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna)”. Ułatwienie dla dochodzącego roszczeń w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy związane z zastrzeżeniem kary umownej, polega na tym, iż nie musimy w takim przypadku wykazywać wysokości doznanej szkody, a kwota kary umownej jest określona kwotowo albo jako procent od ogólnej wartości ustalonego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych.

Bez względu na wysokość doznanej szkody, w przypadku wystąpienia jakiegoś zdarzenia  (niewykonania lub nienależytego wykonania umowy), w związku z którego wystąpieniem umowa wiąże obowiązek zapłaty kary umownej, wykonawca będzie zobowiązany do zapłaty kwoty zastrzeżonej w umowie jako kara umowna. Pamiętać należy, że kara umowna może być zastrzeżona jedynie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego (np. niewykonanie rób budowlanych terminowo).

Kara umowna jest uważana w orzecznictwie za surogat odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania i nie może ona prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia którejkolwiek ze stron umowy, w związku z czym nie może być rażąco wygórowana.

Wysokość kary umownej, np. określonej procentowo, ustalają strony w jednej z klauzul umowy o roboty budowlane i już w takiej klauzuli umowy o roboty budowlane strony umowy powinny określić przypadki i zdarzenia, przy których wystąpi obowiązek świadczenia kary umownej. Ustalającym klauzulę w tej sprawie, inwestorowi i wykonawcy, przysługuje prawo swobody zawierania umowy, byleby jej treść była zgodna z właściwością stosunku (umowy o roboty budowlane), z przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego.

Bardzo istotną kwestię uregulowano w art. 484 ust. 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: „W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły”. Wobec powyższego należy pamiętać, by w umowie znalazł się stosowny zapis pozwalający nam dochodzić dodatkowo odszkodowania przewyższającego kwotę wynikającą z kary umownej. W sytuacji gdyby takowe postanowienie nie zostało zawarte w umowie, nasze roszczenia z tytułu określonego zdarzenia będą ograniczone jedynie do zastrzeżonej kary umownej.

Kwestia dochodzenia kar umownych w umowach o roboty budowlane doczekała się bogatego orzecznictwa, które jednoznacznie wskazuje na prawo inwestora do dochodzenia kar umownych, także w przypadku odstąpienia od umowy. W tym zakresie można przywołać m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 5.10.2006 r., sygn. IV CSK 157/06.

Natomiast – dla porównania – sytuacja będzie kształtowała się odmiennie gdy strona odstępująca od umowy żąda kary umownej za zwłokę lub opóźnienie, jednocześnie mając zastrzeżoną karę umowną za samo odstąpienie od umowy. Takie stanowisko zostało zaprezentowane przez Sąd Najwyższy w Uchwale z dnia 18 lipca 2012 r., sygn. akt III CZP 39/12. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu przedmiotowej uchwały wskazał, że jeżeli umowa przewiduje karę umowną za opóźnienie bądź zwłokę w wykonaniu zobowiązania oraz karę umowną na wypadek odstąpienia od umowy, to pierwsza z tych kar jest zastrzeżona jedynie za szkodę spowodowaną opóźnieniem lub zwłoką (czyli nienależytym wykonaniem zobowiązania, które jednak ostatecznie zostaje wykonane), a druga z tych kar stanowi natomiast rekompensatę za szkodę poniesioną przez wierzyciela na skutek niewykonania zobowiązania, w następstwie odstąpienia od umowy, nawet jeżeli przyczyną tego odstąpienia było wcześniejsze opóźnienie bądź zwłoka dłużnika. Kara umowna za nienależyte wykonanie zobowiązania jest zatem należna wierzycielowi w przypadku, gdy dłużnik spełnił świadczenie, ale w sposób nienależyty, np. po umówionym terminie. Natomiast kara umowna przewidziana za niewykonanie zobowiązania jest należna wierzycielowi, jeżeli dłużnik w ogóle nie wykonał swojego zobowiązania np. wskutek odstąpienia od umowy przez zamawiającego.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że zawsze warto przeanalizować zapisy poszczególnej umowy, również pod kątem prawidłowego sformułowania zasad odpowiedzialności kontraktowej, zakresu tej odpowiedzialności, sposobu sformułowania kar umownych i wzajemnych relacji między tymi zapisami pod kątem prawnym.